【专家观点】房地产长效机制全面落实 市场降温趋势显现 ——2021年上半年房地产市场分析与全年展望

    2021年上半年,房地产市场调控政策不断升级,房地产金融实施“三线四档”和房贷集中度“两条红线”政策,重点城市土地供应“双集中”,住房租赁行业迎来政策“大礼包”,房地产市场秩序持续整治规范,房地产长效机制继续夯实,市场发展格局发生较大变化。
    受上年同期数据“低开平走”和本年调控政策升级的共同影响,上半年房地产市场各指标增速均出现回落,呈现出“整体回落、分化加剧”的特点。与上年同期相比,房地产投资销售保持较快增长,房屋建设增长平稳,土地购置出现明显下降;两年平均来看,指标走势出现分化,房地产开发投资、施竣工面积、房屋销售等指标保持平稳增长,新开工面积和土地购置面积出现负增长,房屋平均销售价格涨幅稳中有落。
展望下半年,受近期疫情防控形势反复影响,宏观经济复苏的进程受到冲击,房地产内生动力有所减弱,同时,随着房地产长效机制的不断夯实,住房租赁市场建设提速,市场秩序持续整治,预期将更加平稳,部分热点城市市场热度将有所降温,房价涨幅开始回落,市场整体保持低速增长态势。


一、房地产调控政策密集出台,政策效果显现



    从政策总基调来看,上半年中央仍然坚持“房住不炒”的定位,对房地产市场调控的核心仍然是维稳。同时,政策调控从市场参与的各大主体入手,“三道红线”从房企融资端抑制房企投资扩张,房贷集中管理政策从银行端控制资金流入房地产,集中供地则从供给端改变房企拿地节奏,房企端、银行端、土地端三大主体联合发力,多措并举,进一步落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。从地方层面来看,因城施策向着更加精细化的管控方向发展,“谁热调谁”,调控范围逐渐从一二线热点城市下沉至三四线热点城市,调控重点从新房市场逐渐转向二手房市场,“二手房指导价”成为调控新利器,同时“学区房”、“租赁住房”也成为政策调控的关注重点。
    中央:坚持“房住不炒”总基调
    3月5日,全国两会《政府工作报告》指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担。4月30日,中央政治局召开会议,强调“房住不炒”定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,首提防止以学区房等名义炒作房价。
    金融监管:房地产贷款集中管理制度效果显著  
    3月26日,银保监、住建部、央行联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,全面收紧经营贷监管,强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理,严防经营用途贷款违规流入房地产领域。受信贷紧缩影响,2月开始,全国房贷实际利率止跌回升,热点城市房贷利率调整频繁,5月开始,深圳、广州、苏州等城市相继上调首套、二套房贷利率。6月10日,银保监会主席郭树清发言警告“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”,防范金融风险依然是房地产市场调控的主要目标之一。
    从地方层面来看,北京、上海、深圳、浙江等多省市金融监管部门加强个人信贷资金管理,严防消费贷、经营贷等信贷资金违规流向楼市。6月,重庆、广州、深圳等多地监管部门,就“过桥贷”、“赎楼贷”等业务,对小贷公司、融资担保机构展开约谈和监控,监管对象扩展到非银行类金融机构。
    土地供应:供给侧改革加速推进,稳定市场预期
    2月18日,自然资源部发布住宅用地分类调控文件,要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”——集中挂牌、集中出让,一年内发布住宅用地公告不能超过3次,给土地市场带来重大变革。6月3日,财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》,并自7月1日起,在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省开展试点后逐步推开。
    从地方层面上看,部分城市实行“房价地价联动”机制,以房价定地价,比如郑州提出要实现房价与地价相挂钩,确保地价变动控制在5%以内,西安、长沙、无锡等地采取“熔断+摇号”的方式,上海通过“举牌竞价+一次书面报价”的设置避免开发商非理性报价。
    住房租赁:多举措增加保障性租赁住房供给
    3月16日,国务院副总理韩正在国家发展改革委召开座谈会,指出要解决好大城市住房突出问题,大力增加保障性租赁住房供给,持续加强房地产市场调控。4月15日,住建部等六部门发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》,引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源,促进住房租赁市场健康发展。6月24日,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,从土地、审批、税费、金融等六个方面,明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。
    因城施策:调控政策趋于精细化
中央定调楼市后,各地坚持“房住不炒”总基调,因城施策制定各种政策。住建部一季度调研了北京、上海、杭州等一、二线热点城市,要求充分落实城市主题责任,确保稳地价、稳房价、稳预期的目标。从二季度开始,合肥、成都、上海、南京等二十多个城市陆续出台政策稳定楼市,涉及到限售、限价、限购、限贷、公证摇号购房、调整增值税免征年限、土地出让管理及二手房成交参考价机制等多个方面。目前,已有深圳、西安、成都、三亚、东莞、无锡、宁波、绍兴等八个城市建立或实施了二手房成交参考价机制,调控效果初显。
    上半年,“学区房”也是政策调控的重点,北京、上海、广州、重庆、西安、厦门等13城纷纷出手,出台诸如多校划片、名额分配、学位限定等各类措施,减少学区房的投机性和流动性。



二、上半年市场运行总体特征



    2021年上半年,房地产市场稳中有落,各主要指标均较一季度增速有明显回落,多数指标仍保持两位数增长。两年平均来看,不同指标间出现明显分化,先行指标保持小幅下降态势,房价涨幅有所回落,其余指标保持相对平稳。


表1 2019-2021年上半年全国房地产主要指标增速对比情况


            数据来源:国家统计局,国信宏观经济与房地产数据库测算。



    1.商品房销售增速明显回落,但销售率仍处于高位

    房屋销售面积增速明显回落。受调控政策影响,上半年商品房销售增速保持持续回落。1-6月,全国商品房共实现销售面积88635万平方米,同比增长27.7%,与2019年同期相比增长17%,两年平均增长9.9%;实现销售额92931亿元,同比增长38.9%,两年平均增长14.7%。 



    商品房销售率处于高位。2021年1-6月,全国商品房销售率为63.44%,比2020年同期提高5.84个百分点,比2019年同期提高3.27个百分点,创7年来新高,整体保持上升态势。
分地区看,中东部地区增长较快,商品房销售面积分别增长31.3%和33.4%,西部地区和东北地区增速偏慢,分别增长18.6和17.3%。两年平均来看,东部地区增速最快,年均增长11.4%,中西部地区次之,年均分别增长7.0%和5.8%,东北地区年均出现负增长,年均下降1.5%。在31个省市区中,陕西、青海、云南等省市增速相对较慢,在10%以下,湖北、北京、新疆、山西销售面积增速较快,超过50%。
    2.房地产投资韧性明显,继续保持平稳增长
    房地产开发投资增速平稳,商品住宅投资占比上升。受在建项目工程施工连续性的影响,房地产投资具有较强惯性。1-6月,全国房地产开发投资72179亿元,同比增长15%,与2019年同期相比,两年平均增长8.2%,保持平稳。其中,商品住宅投资54244亿元,同比增长17%,两年平均增长9.6%。商品住宅投资占房地产开发投资面积的比重为75.2%,比上年同期提高1.3个百分点。



    分地区看,中部地区增速最快,完成投资15053亿元,增长22.7%,东北地区最慢,增长12.2%。两年平均来看,各地区均保持平稳增长,其中西部地区增长最快,平均增长9.9%,中部和东部地区次之,增长8%和7.8%,东北地区相对最慢,增长6.3%。从31个省市区来看,有14个省市区投资增速快于全国平均水平,其中湖北、新疆、宁夏增速最快,重庆、贵州、辽宁、广东投资增速相对较慢,回落至10%以内。
    3.全国整体平均房价涨幅回落,地区差异更加明显,一线城市涨幅加快
    房价涨幅开始回落。从全国商品房销售均价看(销售均价=商品房销售额/商品房销售面积,未考虑成交结构变化因素),1-6月全国商品房均价为10485元/平方米,同比上涨8.8%,与一季度相比,房价回落174元/平米,涨幅回落7.2个百分点。从四大地区看,地区间差异显著,东部地区房价最高、涨幅最快,平均房价为14471元/平方米,同比上涨11.2%,东北地区平均房价出现小幅下跌,下降0.7%。从31个省市看,有23个省市房价保持上涨,其中上海平均房价涨幅最大,同比上涨14.5%,重庆、广东、浙江、海南、湖北等省市涨幅均超过10个百分点。上半年,有8个省市区平均房价同比出现下跌,分别是黑龙江、吉林、山西、新疆、河北、广西、青海、贵州,分布于东北、华北、西北、西南、华南地区。
    大中城市房价上涨迹象明显,新建商品住宅价格环比上涨城市个数开始回落。6月份,70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨5.16%,涨幅比3月份加快0.21个百分点,但比5月从回落0.09个百分点,涨幅出现回落迹象。从环比价格指数来看,4-6月环比分别上涨0.61、0.65和0.61个百分点(加权平均值),涨幅较一季度相比又有所上升。从上涨城市数量看,6月份有55个城市新建商品住宅价格环比出现上涨,比上月减少7个城市,上涨城市个数有所回落;二手住宅价格有48个城市环比上涨,比上月减少2个。


    一线城市房价涨幅加快,二三四线城市涨幅回落。在经济基本面向好、人口持续流入、市场需求释放等有利因素的影响下,一二线城市房价上涨压力加大,随着楼市调控政策的不断升级,市场有所降温。6月份,广州、银川、济宁新建商品住宅同比价格涨幅较快,超过10%,济南、长沙、无锡、徐州、大连、文旅、重庆、西安等城市环比涨幅较快;广州、扬州、上海、北京二手住宅同比价格涨幅较快,均超过9%,北京、上海、金华环比涨幅较快。与此同时,石家庄、太原、长春、哈尔滨、贵阳、昆明、秦皇岛、牡丹江、安庆、宜昌、岳阳、常德、南充、大理等城市新建住宅或二手住宅价格出现下跌,市场分化特征显著。
    分城市等级看,一线城市重回领涨地位。6月份,一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.73%,二手住宅环比上涨0.68%,涨幅均比上月加快0.03个百分点,其余等级城市价格涨幅多数保持回落。
    4.土地购置面积“量减价升”,新开工面积增速快速回落
    房地产开发企业购置土地“量减价升”。随着22个重点城市土地集中供地在二季度集中成交,上半年房地产企业购地出现典型变化,企业购置土地由一季度的“量升价降”转为“量减价升”。1-6月,房地产开发企业共购置土地7021万平方米,同比下降11.8%,成交价款达3808亿元,同比下跌5.7%,土地平均购置价格为5424元/平方米,同比上涨7%。地价上涨的主要原因是受重点城市供地集中成交影响,土地成交区域结构出现显著性变化,高地价城市地块占比上升。 



    全国土地招拍挂市场成交面积增速放缓,溢价率开始回落。从全国经营性用地招拍挂成交数据来看,2021年1-6月,招拍挂用地共成交37550宗,面积为12.43亿平方米,同比增长3.1%,同比下降2.1%,成交价款为3.75万亿元,同比增长10%。其中,住宅类用地成交11001宗,3.62亿平方米,下降12.6%,成交价款为3.03万亿元,增长12.5%,住宅用地成交价款增速略快于全部用地。土地溢价率平稳回落,6月份当月全部用地溢价率为12.5%,住宅类用地溢价率为14.3%,均创2021年以来相对低点。
    新开工面积同比保持低速增长,两年平均来看出现小幅下降。上半年房屋新开工面积保持低速增长,新开工10.13亿平方米,增长3.8%。两年平均来看,年平均下跌2%。
分地区看,东部地区新开工面积出现负增长,东北地区增速较快。两年平均来看,除东北地区仍保持增长外,其余几个地区均出现下跌,其中东部地区和西部地区跌幅较大,年均分别下跌2.5%和3.0%。从31个省市区来看,上半年11个省市出现下降,其中北京、天津、浙江、山西、广西、重庆、贵州、青海等8个地区降幅超过10%,其余20个省市区保持增长。两年平均来看,东部和西部地区内部分化明显,中部地区除江西省以外均保持下跌,东北地区除黑龙江外均保持增长。
    5.房地产贷款余额增速持续回落,增速降至个位数
    房地产企业资金来源增速平稳。1-6月,全国房地产企业资金来源达10.29万亿元,同比增长23.5%。两年平均来看,年均增长10.0%,比投资增速快1.8个百分点。分渠道看,定金及预收款、个人按揭贷款增速较快,国内贷款出现小幅下跌。

    房地产贷款余额增速继续回落,房地产新增贷款占全部新增贷款的比重创新低。随着房地产企业融资“三线四档”和金融机构房贷集中度“两条红线”管理制度的实施,房地产贷款余额增速继续回落,行业稳健水平不断提升。6月末,全国房地产贷款余额为50.78万亿元,同比增长7.1%,增速较2020年全年回落4.6个百分点,较上季度末回落1.3个百分点,回落特征明显。从2016年至今,房地产贷款余额增速由27%回落至当前的7.1%,累计回落19.9个百分点。从增量上看,上半年房地产贷款余额增加2.42万亿,占同期各项贷款净增量的18.9%,创2013年以来新低,充分体现了金融层面对强化房地产金融宏观审慎管理的决心。从利率水平来看,LPR基准利率(5年期)连续15个月锚定在4.65%,保持稳定,但由于不同城市执行不同的加点政策,部分房价上涨预期较高的城市如上海开始上调房贷利率,释放了住房按揭贷款收紧的信号。 


三、下半年房地产市场展望



    2021年上半年,我国经济恢复取得明显成效,总体运行稳中加固、稳中向好,经济增长、就业、物价、国际收支四大宏观指标总体向好,房地产核心指标保持较快增长。两年平均来看,房地产不同指标走势有所分化,整体符合调控预期。
    在政策层面,房地产调控政策更加全面化、精准化、常态化,金融、土地供应、住房管理等调控措施更加科学,住房保障更加完善,公租房建设明显提速。同时,针对市场中出现的新情况新问题,如企业以商票融资规避融资监管新政、部分城市房价上涨过快、房地产市场秩序仍不规范等,各主管部门迅速行动,有针对性的调整完善相关政策,修补政策漏洞,约谈地方政府,督促地方切实履行调控主体责任,确保房地产调控落在实处,真正实现稳房价、稳地价、稳预期的目标。
    下半年,国内主要宏观政策保持连续性、稳定性和可持续性,国民经济持续稳中向好,但受疫情反复的冲击,经济增长的内生动能不及预期, 经济增速整体势头平缓。中央坚持房地产调控不放松,各地因城施策趋于灵活,房地产市场将继续在理性区间内运行。随着房地产长效机制的不断夯实和调控政策的持续加码,调控效果逐渐显现,房地产市场指标增速将继续保持“平稳回落”的走势特征,房地产市场热度下降。
    根据有关预测模型,结合当前经济形势及房地产政策走向,预计2021年全年房地产市场保持平稳回落,投资和销售面积增速将降至5%左右,先行指标出现负增长。具体预测情况如下:


表2 2019-2021年全国房地产主要指标预测情况

说明:实际值数据来源于国家统计局,预测值由国信宏观经济与房地产数据库(www.crei.cn)预测。



    1.商品房销售面积保持低速增长
在经济稳步恢复大背景下,刚需和改善性需求继续释放,与此同时,“房住不炒”使得投资性购房需求有所遏制,租房市场的完善和租购同权的推进也使需求更加理性。整体来看,预计2021年全国商品房销售面积增长4%,销售额保持低速增长,增长7.8%。
    2.房地产投资增速将达5.3%左右
    受先行指标增速放缓影响,同时又考虑到房地产投资的韧性,预计房地产投资仍保持平稳增长,但增速较前两年均有所回落。2021年房地产投资预计增长5.3%,比2020年回落1.7个百分点。
    3.房价整体涨幅继续回落
    随着政策措施的出台和调控效果的逐渐显现,市场预期恢复平稳,全国房价整体涨幅或会有所回落,保持窄幅波动、小幅上升趋势,预计全国整体房价涨幅为3.7%,但区域间差异加大,大城市房价上涨的压力仍然较大。
    4.先行指标出现负增长
    房地产市场的变化首先在先行指标走势上得到体现。随着房地产长效机制的完善和市场向理性回归,预计全年土地购置面积和商品房新开工面积均出现负增长,分别下跌10.4%和7.3%。
    5.房地产区域分化进一步加剧
    第七次人口普查数据显示, 2020年我国常住人口城镇化率达到63.89%,城镇化进程超出此前预期,这表明我国城镇化进程将更快进入中后期。未来,城镇人口增量规模回落,城市间的存量博弈加剧,城市自身竞争力和发展潜力成为驱动人口流动的重要因素,更加利好重点都市圈和城市群。充足的就业空间、良好的公共服务、便利的交通也成为这些地区吸纳人口的关键因素。与此同时,部分调控严厉地区和经济发展潜力较弱地区无论是销售还是价格都出现下滑,房地产市场结构性需求差异进一步显现,未来房地产调控既要缓解重点城市房价上涨的压力,同时还要关注个别地区房地产市场库存上升和价格下降的风险。
(来源:《房地产动态》2021年第15期,作者国家信息中心信息化和产业发展部 高聚辉 杨颖)






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